Знаете ли вы, на каком основании Вас можно по нынешнему законодательству выселить с занимаемой Вами жилплощади? Нет, это не систематический отказ от оплаты коммунальных услуг или оплаты найма. Хотя прошедшие в начале этого года судебные процессы, имевшие во многом показательный характер, и привели к переселению нескольких семей в худшие, по сравнению с первоначальными, квартиры, в целом регулярные неплатежи не влекут за собой сколько-нибудь серьезных осложнений для жильцов. В случае, если их официальная зарплата (независимо от реальной) составляет несколько сотен рублей - с них и взятки гладки, в худшем случае они рискуют списанием небольшой суммы в бухгалтерии по решению суда - и не более того.

А вот нарушение правил социалистического общежития чревато выселением из квартиры без предоставления какой-либо иной жилплощади. Таков ныне действующий в России Жилищный кодекс, принятый еще в 1983 году, в эпоху развитого социализма.

За двадцать прошедших лет сменилась страна, эпоха развитого социализма мало-помалу преобразовалась в эпоху недоразвитого капитализма, а Жилищный кодекс продолжал утверждать, что советское правительство реализует программу Коммунистической партии Советского Союза в области жилищного строительства.

Нет, поправки в ЖК вносились, предусматривая, например, право на приватизацию жилья и даже на его относительно свободную продажу. Однако весь дух кодекса был построен на предположении, что, за исключением порочных по сути ЖСК и домов индивидуальной застройки, жилищный фонд принадлежит государству либо напрямую, либо через министерства и ведомства. В результате - все жилищные отношения регулировались по сути как отношения между государством и частным лицом, а никак не отношения между двумя частными лицами.

Как следствие, до сих пор рынок жилой недвижимости имеет удивительные формы, сохраняя, пожалуй, в наибольшей степени правовое и экономическое наследие СССР. В наибольшей степени несоответствие правовых основ рынка и его реального состояния наблюдается, естественно, в Москве, однако и в других крупных городах существующие проблемы становятся все более острыми.

Наиболее очевидными из них, хотя и не единственными, являются отношения коммерческой аренды жилья и наложение взыскания на жилые помещения. И если первая из них худо-бедно в большинстве случаев может быть разрешена при помощи Гражданского кодекса, то вторая проблема является принципиальной, например, для ипотеки.

По действующему Жилищному кодексу право пользования жилым помещением (т.е. проживание) оказывается приоритетным по отношению к праву собственности. То есть собственник жилья, скажем, не может выселить проживающего в нем человека при всем своем желании. В советские времена такие правовые нормы были вполне оправданны, так как собственником жилья все равно было государство.

Однако, скажем, в ситуации ипотеки, т.е. кредитования приобретения жилья под его залог, банк фактически не может выселить несостоятельного должника, прописанного в заложенном жилье. Попытки разрешить это противоречие в существующей правовой ситуации предпринимаются, однако сложившейся судебной практики пока нет. В результате, даже те банки, которые в принципе готовы предоставить средства на несколько лет, опасаются невозврата кредитов и невозможности реализации залога из-за того, что просто не смогут выселить неплательщика. Естественно, у многих банков есть механизмы, позволяющие поменять приоритеты, записанные в Жилищном кодексе. Несколько крепких ребят и конкретный разговор вполне действенное средство, чтобы убедить в том, что право собственности - приоритетно. Однако времена меняются, и все меньше желания у солидных учреждений решать вопросы утюгом и паяльником. Тем более, ни крепких ребят, ни паяльников не хватит, если действительно заняться настоящей ипотекой.

Проект нового Жилищного кодекса, отражающего уже не государственное распределение, а нормальные рыночные отношения, существует уже несколько лет. Впрочем, до сих пор он существует именно как проект, регулярно одобряемый правительственными инстанциями в целом, а затем столь же регулярно посылаемый на доработку. Последний раз правительство планировало внести проект кодекса в Думу в весеннюю сессию 2003 года, однако, по всей видимости, его рассмотрение в очередной раз откладывается.

Действительно, пробелов и огрехов и в новом кодексе хватает. Да и переход к полноценным рыночным отношениям потребует пересмотра других законов, нормативов и подзаконных актов. В частности, придется пересматривать правила регулирования регистрации по месту жительства, так как появляется принципиальная возможность быть выселенным "в никуда" по решению суда и, соответственно, не иметь никакой регистрации в принципе. Естественно, далеко не всем чиновникам такая перспектива нравится. Однако до тех пор, пока новый Жилищный кодекс не принят, злостные неплательщики продолжают наслаждаться преимуществами советских правоотношений в области жилья, а законопослушные владельцы жилья подсчитывают убытки.