Взрыв цен на квартиры указывает нам, что где-то по соседству с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье» за последний год выросла национальная проблема под названием, скажем, «Недоступное жилье всех категорий комфортности».
Сначала о масштабах бедствия. Если ограничиться столицами, то рост квартирных цен в особо ударные месяцы достигал 10%, а суммарно за прошедшую часть 2006 года составил, минимум, процентов 50-60 (некоторые говорят, что еще больше).
Из остальной части страны цифры поступают самые противоречивые, сильно зависимые от того, на чьи сведения опираются – на расчеты тех, кто занят покупкой-продажей квартир, или на научно обоснованные расчеты официальных статистических структур. Статистические структуры ничего чрезвычайного вокруг себя, собственно, и не видят. По их прикидкам, цены на жилье в большинстве мест растут такими же примерно темпами, как ими же подсчитанная инфляция.
Но при всем драматизме выбора между казенной цифрой и тем, что видишь собственными глазами, без колебаний соглашусь с теми, кто оценивает общероссийский рост цен на жилье в 30-40 процентов за последние восемь месяцев.
Именно этот несуразный и вроде бы даже непредвиденный взлет как раз и делает квартирный вопрос нацпроблемой года. Не единственной, конечно. К примеру, развал виноторговли, организованный быстро, грамотно, надолго и с минимальным расходованием государственных средств – это тоже сильная штука. Но все-таки квартира для человека как-то важнее, значительнее, чем бутылка. Поэтому вопросы: «Почему?» (вариант: «За что?») по квартирному поводу звучат громче, чем по алкогольному.
Надо сказать, что объяснения традиционного типа (бетон подорожал, гастарбайтеры стукнули кулаком по столу и добились прибавки и т.п.) почти совершенно вышли из употребления и редко используются даже в качестве официальных отговорок.
По словам экспертов из Федеральной антимонопольной службы, цена квадратного метра жилья в Москве даже при продаже с некоторой прибылью могла бы быть 1300 долларов (а на самом деле, приближается к 4000).
По словам петербургских строительных лоббистов, уж точно завышающих цифры, себестоимость квадратного метра в панельных домах Северной Пальмиры – 1000 долларов, а при продаже со среднеприемлемой прибылью была бы 1200 (на самом деле, подходит к 2000).
Следовательно, возведение жилья сегодня - занятие сверхприбыльное, долженствующее поэтому бурно расти. Но, вопреки законам рыночной экономики, число квартир, выставляемых на продажу, в последние месяцы не выросло, а уменьшилось. Разумеется, мы и раньше знали, что законы рыночной экономики у нас не догма. Но хочется все-таки разобраться в деталях.
Очевиднейшая мысль, немедленно приходящая в голову: заговор. Впервые ее высказал президент месяца четыре назад, на совещании по нацпроектам. Взлет квартирных цен еще не был так очевиден, как сейчас, но то, что жилья строят недостаточно, сомнений не вызывало. «Мы же с вами прекрасно понимаем: те самые коррумпированные чиновники и раздали эти земли в ожидании того, чтобы снять эту ренту, на которой они сидят. А неэффективные собственники – это кто? Это их пособники…». То есть продажные чиновники раздали в городах земельные участки своим пособникам-коммерсантам будто бы под строительство жилья, а те его не строят, выбирая подходящий момент, чтобы спекульнуть землей.
Направление поиска было указано, но злоумышленников вроде бы не нашли. Скорее, не успели найти. Потому что подоспел этот самый ценовой взрыв, и пробил час искать в другом месте.
Сейчас по совету прокуратуры ФАС ищет виновных не среди чиновников и даже не среди земельных спекулянтов, а именно в рядах тех, кто жилье все-таки строит и продает, подозревая наличие между ними ценового сговора.
Скажем прямо, если это и заговор, то почище троцкистско-бухаринского. Заговорщики (если они заговорщики) раскинули свои щупальца по всей России - всюду, где растут квартирные цены. А растут они, можно сказать, везде. Обвиняемых хватит хоть на восемьдесят показательных процессов, по числу субъектов Федерации.
Но пока суды не сказали своего последнего слова, в наличии заговора не запрещается и сомневаться. А вдруг подозреваемые единообразно вздувают цены, не нуждаясь ни в каком заговоре, просто потому что им всем именно это подсказывают обстоятельства?
Но перед тем, как перейти к обстоятельствам, пару слов о популярных толкованиях, вполне объединяющих рядовых людей с чиновниками разных уровней.
В Москве уверены, что квартирные цены вздувают иногородние покупатели, нахлынувшие в столицу как саранча. Особенно петербуржцы.
В Петербурге полагают, что скупкой квартир занимаются богатые северяне с нефтепромыслов. Плюс, конечно, москвичи. Во-первых, те из них, кто хочет быть поближе к начальству. А во-вторых, московские пенсионеры, которые продают свои дорогостоящие посредственные квартиры в Москве, покупают дешевые хорошие в Петербурге, а остатка денег им еще хватает на безбедную старость.
А недавно на одном тверском сайте я с любопытством прочел, что Тверь в который раз стала жертвой своего географического положения, и местная недвижимость наперебой скупается как петербуржцами, так и москвичами.
На это можно ответить, что, во-первых, размах событий преувеличивается. В Петербурге, например, доля иногородних в покупках квартир не выше 10-15 процентов (по местным риэлтерским оценкам). Да и в Москве городские власти получают в свое распоряжение больше квартир, чем приезжие. И притом бесплатно, в то время как приезжие приобретают их у московских продавцов за деньги.
В том, что покупают за деньги, вроде бы и должен быть ключ к проблеме. По законам капиталистической экономики (которые, правда, мы уже договорились не считать догмой), рост спроса (безразлично, иногороднего или нет) влечет за собой рост предложения. Скажем, автомашин в Москве иногородние тоже покупают несоразмерно много, но это не столько вздувает московские цены на машины, сколько увеличивает ввоз машин на продажу в Москву.
Судьба машин и судьба квартир многое нам объясняет. Лет тридцать назад цена машины «Жигули» примерно равнялась цене средней кооперативной квартиры. Сегодня цена новой машины такого класса ниже цены новой квартиры такого же класса во много раз. В столицах – в десятки раз.
Если бы квартиры, как машины, можно было импортировать из-за границы, такого расхождения в ценах не произошло бы. Рынок машин, при всех экспериментах, над ним производимых, остается относительно свободным и открытым. Рынок жилья никогда таким не был.
К началу двухтысячных годов большая часть жилищного строительства в России осуществлялась мелкими и средними частными структурами, которые возводили дома на готовых старых коммуникациях и на деньги, наперед собранные у будущих жильцов.
Строить не отдельные дома, а целые массивы и микрорайоны, как в советское время, они не могли и не хотели. Из-за слишком маленьких собственных оборотов, недоступности банковских кредитов, неготовности вкладываться в инфраструктуру и общего, вполне понятного в нашем климате, нерасположения к долгосрочным инвестициям.
Если рассуждать логически, то готовить инфраструктуру для новых жилых кварталов призваны местные власти. Но делали они это мало, медленно и плохо. Не по злому умыслу, а потому, что вовсе не логикой руководствуется наше чиновничество всех уровней, нацеленное на реализацию своих интересов и в принципе не умеющее решать сколько-нибудь сложные задачи.
Рассуждая теоретически, можно ждать, что рыночная конкуренция со временем выделит мощные независимые девелоперские фирмы, которые на всем пространстве России под защитой единообразных для всех законов станут свободно соревноваться друг с другом и с иностранными девелоперами, успешно удовлетворяя растущий спрос народа на жилье.
Рассуждая реалистически, легко убедиться, что движение к этому светлому будущему, если и идет, то очень медленно: местные власти оберегают строительные рынки от чужих, а «своих» строят, перестраивают, делят на приближенных и неприближенных. Всякая фирма изначально понимает, что ее процветание только во-вторых зависит от успешной работы на приобретателей жилья, а во-первых - от успешно выстроенных отношений с начальством, и вокруг этого знания выстраивает свою стратегию.
Данная закономерность выпукло проявилась в Москве – почти единственном месте, где серьезную роль играют фирмы девелоперского масштаба. Но их симбиоз с местной властью настолько тесен, что о действии рыночных закономерностей тут уж точно говорить не приходится.
При всем при этом первые пять лет нынешнего десятилетия были временем роста. Кое-как откликаясь на растущий спрос, увеличивалось строительство жилья. Росли и цены, но темпы этого роста до какого-то предела покупателей не изумляли. Положение помаленьку оздоровлялось и за десяток лет, возможно, оздоровилось бы основательно, но тут на помощь росткам нового устремилась федеральная власть.
Первым грандиозным актом модернизации стал пакет жилищных законов, введенных в действие в основном в прошлом году. Как и в прочих случаях, власть допустила одну принципиальную ошибку и попутно подчинила себя одному глубокому заблуждению.
Ошибка заключалась в преувеличении собственной способности составить для других свод грамотных и системных правил. Бездумно принятые Думой законы оказались разного качества, разной степени проработки, и к тому же не слишком хорошо были прилажены друг к другу. Получилась путаница, а многое пришлось переделывать, и чувствуется, что не в последний раз.
А заблуждением федеральной власти была ее доверчивая уверенность, что бюрократия и бизнесмены аккуратно и беспрекословно подчинят себя спускаемым сверху новым правилам игры, которые игнорируют реально существующую и прочную, пусть и порочную, систему отношений.
К примеру, знаменитый 214-й закон обставил ограничениями долевое строительство с благой целью защитить дольщиков от небольших полужульнических фирм. Но ни этот закон, ни другой, никому не помог заменить их на рынке. Да и вообще, как-то так получилось, что всяческие новые запреты вступили в силу вполне реально, а гуманные предписания, нацеленные на рост честной конкуренции, так и остались на бумаге.
Пожалуй, жизнь переварила бы и новые законы, но они вступили в силу как раз на переломе нашей большой экономической политики, когда все больше печаталось денег, когда рост реальных доходов начал в разы опережать рост производительности труда, а инфляция снова стала расти.
Поэтому вопрос, как сохранить и пристроить сбережения, стал почти таким же насущным, как и в 70-80-е годы, когда средний слой лихорадочно искал способ спасти накопления. Люди лихорадочно скупали ковры, валюту, третьесортную ювелирную дребедень, а также советский хрусталь вне всяких сортов.
Из всего этого потом пригодилась только валюта. Но сегодняшний россиянин как раз от валюты и старается избавиться, поскольку слабеющий контроль над финансами на нынешней своей фазе приводит к ее удешевлению. Если он ослабнет еще сильнее, валюта опять войдет в цену, но сейчас очень многие хотят ее обменять на что-нибудь более убедительное.
Да и вообще, как быть с накоплениями, даже и не долларовыми? Если они есть, то человеку свойственно хотеть, чтобы они не исчезли. Положить в банк под проценты, которые явно ниже инфляции? Купить акции? А не надежнее ли сходить в казино?
Сегодняшний российский капитализм, он хоть и капитализм, но, как и советская власть, дает среднему человеку очень мало возможностей надежно вложить деньги. Так что остаются ковры. Или, в переводе на язык ХХI века, – недвижимость.
Уже в прошлом году было видно, что среди желающих купить жилье быстро растет доля тех, кто в других обстоятельствах распорядился бы своими деньгами как-нибудь иначе, но в обстоятельствах сегодняшних просто не находит вариантов. Большинство таких вынужденных инвестиционных приобретателей квартир – это постоянные жители своих городов, а не приезжие-покупанты, в которых напрасно видят главную проблему.
Но до последних месяцев 2005-го квартирные цены еще держались. И тут явился нацпроект «Доступное и комфортное жилье». Он сыграл роль масла, вылитого в огонь, который и так уже готов был заполыхать. Кое-какие деньги, дополнительно закачанные туда, где деньги и без того перехлестывали через край. Кое-какие льготные категории, еще больше расширяющие круг претендентов на жилье. Стартовал сугубо советский покупательский ажиотаж, за полгода полностью изменивший все наши представления о квартирных ценах. И, наконец, чисто советский промежуточный финиш: товар повышенного спроса исчезает с прилавков, чтобы потом втридорога продаваться из-под полы.
Не возьмусь предсказывать дальнейший ход квартирной драмы. Потому что это не локальный кризис в жилищном секторе. Это кризис всей экономической политики последних лет. Будут ли искать выход, и какой именно – не знаю.
